上市房企将在房企再融资中受益
龚小锋
暂停了超过4年的A股房企再融资（是指上市公司通过配股、增发和发行可转换债券等方式在证券市场上进行的直接融资）终于实质性开闸。进入三四月份，大名城、中茵股份、天保基建、北京城建、迪马股份等多家房企再融资方案密集获批，共获批募集金额超过150亿，加上前两月获批的两单再融资方案，累计超过160亿元，房企再融资实质性开闸终于“靴子落地”。
再融资密集获批
自今年一二月，海印股份与外高桥再融资方案获批以后，房企再融资终于得以开闸的声音开始响起。进入3月，A股房企再融资获批消息频传，从打开一个小缺口转化为实质性开闸的利好。
4月2日，大名城发布公告称，公司本次非公开发行申请获得通过，成为4月以来最新的一单再融资案例。根据此前公布的预案，本次非公开发行募集资金总额不超过30亿元。
3月以来，大名城、中茵股份、天保基建、北京城建、迪马股份5家地产公司非公开发行股票相继获证监会审核通过，共获批募集金额约115亿元，卧龙地产和福星股份分别获批6亿元和32亿元公司债券，若再加上前两月的外高桥和海印股份超10亿元的股权融资，则今年获批的再融资房企达到9家，涉及金额超过160亿。
上海亿翰投资咨询有限公司房地产研究中心副主任张化东认为，资本市场将成为开发企业近阶段同时关注的重点，房企不会轻易错过本轮的再融资开闸。应好好把握这次融资机会，增强企业抗风险能力。
正在酝酿再融资者更众。据记者不完全统计，继2013年三季度新湖中宝公布再融资预案以来，目前已有40余家上市房地产企业发布了再融资预案。
Wind资讯统计显示，包括华远地产在内正在筹划定向增发再融资的涉地产上市公司累计拟再融资金额约为1786.8亿元。进行项目融资的地产上市公司中，华夏幸福拟募资金额最大，为60亿元。
其中，金丰投资因涉及绿地集团整体上市，募资金额分别高达655亿元，被视为房企再融资大规模重启信号。
此前的3月17日，绿地借壳金丰投资登陆A股的计划，在历经8个月后终于出炉了重组方案。一旦重组成功，绿地将通过借壳登陆A股市场，并刷新A股最大规模借壳纪录。
融资“及时雨”
自2009年8月金地集团实施的42亿元再融资方案后，中国的A股市场就对房企关上了大门。2010年4月，国务院下发通知，要求商业银行不得对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业发放新开发项目贷款，证监会暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。
此后，虽然监管部门没有正式出台文件，但上市房企再融资的审批已经全面叫停，房企和开发商的融资渠道不得不全部转向银行、信托、海外融资以及民间金融。
2013年下半年开始，监管层透露将为房企再融资开闸。其后超过40家房企提出了总额达900亿元的各式融资方案。然而，2013年下半年一直“雷声大雨点小”，不少房企抛出再融资方案，但始终没被放行。2014年，多家房企的再融资方案终于获批。
“在银根紧缩的情况下，放开再融资渠道，稳定行业预期，防止系统性风险是必要的。”瑞银证券研究员李宗彬认为，今年面临和去年完全不同的市场环境。继杭州部分楼盘降价、兴业银行停办房地产夹层融资业务之后，浙江奉化头号开发商兴润置业因资金链断裂轰然倒下，一线城市也出现二手房交易量下滑的情况。
上市房企的现金流整体状况正在持续恶化。专业的互联网金融数据服务商同花顺统计显示，截至4月3日，申万一级行业房地产板块共有86家公司公布其2013年年报，其中经营活动产生的现金流量净额为负的有45家，超过半数。而相比起上年同期，今年此数据出现负增长的有48家，同样超过半数。
其中，阳光城、首开股份、保利地产等多家企业现金流量净额均由正转负。
根据近期披露的房企再融资方案可以看到，对于再融资的用途，国兴地产、卧龙地产、北京城建都称，部分将用于补充流动资金。
“信号绝对有利于房市。”禾晖投资董事长高宏告诉记者。中小型房企由于项目较少、结构清晰，在再融资窗口打开的情况下有望率先获批，使得行业整体得到利好。
业内人士预计，更多房企将会冲刺股权融资。因为股权融资优于债券融资，债券融资又比其他渠道的资金更好些。相对银行借款和信托资金来说，发行公司债券的融资成本低一些。但发债券，公司的资产负债率也会提高，所以多数企业通过股权融资的意愿比较强烈。
资本市场去行政化
关于房企再融资的声音几乎两边倒。“这会不会是大规模救市的开始？再融资增多，房企圈钱越圈越多，房价是不是会陷入新一轮越调越高的怪圈，地方政府土地财政的瘾是不是会越来越大？社会资金都流进房地产，那中小实体经济是不是会更困难？”一位银行业人士近期与记者交流时显得忧心忡忡。
“2013年房企通过买地，救了地方政府，股民再救房企，股价下跌。所以股市不涨是个好东西，什么都涨，就有危险。”高宏说，资本有天然的逐利冲动，股市来的钱偏好投向房地产，一定要警惕股市为楼市风险买单。
安信证券研指出，再融资开闸的作用并非那么明显。如前期万科B转H获批、绿地的借壳上市，市场早有预期，现在是预期兑现，这对整个房地产板块是一个比较小的催化剂。
“从房地产再融资所谓的流动性注入看，我们认为股权融资、债权融资最多能够带来的资金水平也就在3000亿以内的规模。”上海亿翰投资咨询有限公司房地产研究中心副主任张化东表示，这对于土地市场成交金额来说占比比较小，没有太大的冲击效应。
李宗彬指出，再融资不会是大规模救市行动的开端，并不意味着政府短期内会出台一系列刺激需求的手段。
只是说管理层放弃通过压制开发现金流来控制房价的思路，逐渐向市场化方向转变。通过增加住宅土地供应、拓展房企融资渠道等方式增加市场供给能力。
应严控资金投向
如何防范“不差钱”的房企打着融资市场化的旗号圈钱，成为业界关心的焦点。李宗彬认为，不但对募资项目和募资企业要有所甄别，尤其对于改变募资用途，将募资用于拿高价地，用于高价商品房建设的，对相关公司与保荐机构应一律严惩。
证监会新闻发言人张晓军近期回应称，证监会并未放松审核工作，并严格控制再融资的资金流向。他表示，证监会与国土资源部、住房和城乡建设部有一套“协商机制”。
据其介绍，用地情况要征求国土资源部的意见；用于商品房开发的再融资行为，要征询住建部。上市公司和保荐机构在报送再融资申请文件时，应按照证监会相关要求同时提供公司专项自查报告、中介机构专项核查意见等相关文件。
记者查阅资料发现，房企再融资仍是有选择性地放行，目前多数再融资方案仍针对城镇化建设项目、保障房以及棚户区改造项目以及部分普通商品房。如中茵股份的再融资方案针对徐州中茵广场这一商业综合体项目，北京城建39亿元的定增项目之所以能获得通过，与其在募投项目中大量配建保障房密切相关。
接受采访的业内人士认为，仅靠调节证券市场不能解决问题，应对整个行业的资金流向应该通盘考虑，在银根、证券市场以及房地产基金和信托等市场化手段领域进行配合。此外，房企融资还可以借助盘活存量，如盘活开发商在囤地上占压的大量资金，捂盘惜售占压的资金等。
张化东还表示，再融资只是企业转型大环境下的细分项，更应该关注的是行业转型问题。在楼市半场，房企必须要重新定位，进行转型，否则以原有的模式将难以为继。endprint
