隐形地主首农自留地里的海淀上庄自住房
徐进
北京“卧虎藏龙”，在房地产开发领域亦是如此。
人们眼中“卖牛奶鸡蛋”的首农集团，在北京力推“自住型商品房”的天时地利之下，成为又一个现身的“隐形地主”。
从今年1月至3月，其耗资100亿元连续在京拿下3幅自住型地块，不足1%的超低溢价率，首农在地产领域的实力和野心，扑朔成谜。
“自留地”上市
3月10日，随着首农集团拿下北京市第36宗自住型商品房地块，从今年1月至3月，不足两月的时间内，首农集团旗下房地产公司已经在北京连续拿下3幅自住型商品房地块，总计斥资101.07亿元，获得建筑面积80余万平米。无论是土地规模、建筑面积、还是拿地的手笔和气势，今年初北京土地市场的黑马，非他莫属。
据北京市土地整理储备中心资料显示，首农集团摘得的三宗地块分别位于朝阳区崔各庄乡来广营、海淀区上庄镇和昌平区北七家镇，都位于北京北部五六环线之间。
据这三宗土地的出让公告显示，它们都属于二类居住或综合性用地，地块中的居住用地部分将用于自住型商品房建设。房屋销售价格在土地出让时已经限定，其中最贵的是朝阳区地块，为2.2万元/平米，最便宜的昌平区地块，销售限价为1.9万元/平米。
相对同类型的其他自住房地块，这三宗成交地块的地理位置相对优越，虽然总体出让总金额高达101亿元左右，但是全部低于1%溢价率的“贴底价”成交。业内认为，这在频出高溢价抢地的北京土地市场上，非常少见。
有消息称，首农集团所拿的这三幅地块都是企业自有用地，是其原经营性农场用地。所谓自有用地，是指企事业单位的“自留地”，用于单位运营、经营的土地，一般不能用于商业住宅开发。
北京有不少央企、国企单位都拥有这类土地，它们也被称为“隐形的土地大佬”。
早在去年10月，为了保证自住型商品房的土地供应，北京市五部门联合发布意见称，“鼓励企事业单位和相关机构在符合相关法律法规规定和规划要求的前提下，将自有用地用于自住型商品住房的开发建设，或者将尚未进入销售环节的房地产开发项目转化为自住型商品住房建设项目。”这也就意味着原来的“自留地”，被获准进入自住型商品房的开发领域。
正是乘着这样一阵政策的“东风”，在京有自用地的首农集团，成功杀入自住房商品房的开发军团之列。
万亩农场土储
此前，首农集团在房地产开发相关领域表现得非常低调，业内也少有人知其真正实力。然而，短短两月之间的连续出手，让更多好奇的窥探目光，转向这家神秘而低调的大佬。
实际上，首农集团的房地产相关业务早已经开展，通过多家层级复杂的子公司，首农集团的触角早已伸向了房地产领域、仓储物流领域、工业园区开发等方面。最令人惊讶的是，集团旗下控制着北京大量的土地储备，其面积恐怕超过数十万亩。
根据其官网介绍：首农集团是北京最大的农业国企，隶属北京市国资委。2009年4月份由三元集团、华都集团、大发畜产公司重组而成。也正因重组，原三元集团进行地产开发的诸多土地资源和项目资源，都划拨到了首农旗下。
官方网站的资料显示，首农集团公司旗下农场包括北郊农场、长阳农场、东郊农场、西郊农场、双桥农场等，都坐拥千亩以上的大量农业用地，其农场土地的总规模不下数十万亩。
其中，多个农场都已经涉足房地产开发、物业管理和仓储物流等复合型开发领域。资料显示，仅北京西郊农场的土地面积就超过6000亩，而房地产行业早已是该农场的主导性行业。
早在上个世纪90年代，该农场企业就已经有房地产项目陆续开发建设完成，包括多个经济适用房项目和公共租赁住房项目。
去年以来，随着北京市自住房政策不断推进，首农集团的相关动作也逐渐明显。从记者其官方网站新闻中发现，近期首农集团领导层多次就旗下农场的经营性物产的发展方向发声，对北郊农场更是明确提出要“加速产业转型和在商业办公地产方面的转型”。
分析人士认为，虽然农场土地多为农业用地，不能直接用于房地产开发。但是从北京市对于自住型商品房供地压力来看，对企事业单位自主用地的入市鼓励态度将是持续性的。这也就意味着，像首农集团这样的大地主，将获得持续的政策支持，其拥有的大量国有农用土地，可能规划调整而入市。
“国字”军团的优势
据记者了解，首农集团不独拥有大量潜在的土储，更运营着大量自持性物业项目，包括酒店、写字楼、仓储基地和工业园区等，其在房地产开发领域能早已“树大根深”。
其中大部分“涉房”板块来自于原三元集团的业务板块。三元集团是最早一批在京从事房地产开发的企业之一，仅住宅项目就有数十个，包括回龙观文化居住区、东山墅、西二旗公共租赁住房项目等较具代表性项目；持有型物业还包括最早一批涉外公寓朝阳公寓，以及多家高档酒店和写字楼物业类型。
坐拥数万亩的潜在土地资源，又拥有多年房地产开发运营的经验，首农集团这样的“隐形大佬”，似乎势力难挡。
在今年1月，首农集团的某次房地管理年度工作会议上，“积极配合重点项目土地规划调整工作，确保纳入政府第一批自住型商品房建设项目运作顺利，重点做好取得项目用地及按时开工的准备工作”被作为集团今年的一大工作重点提出，足见首农对于自住房开发的信心。
亚豪机构市场总监郭毅认为，相较于在土地拍卖会上拼命举牌抬价的民企开发商，将自有土地转换为自住型商品房开发的央企、国企们，拥有难以企及的先天优势。
而这也使得即使在原本被视为“利润较薄”的自住房领域，“国字头”军团可以获得相对更高的利润空间。
因此，首农集团等“国字头”军团在自住型商品房建设中如此“卖力”，也是情理之中。其实早在首农之前，北京建工、金隅集团等国有企业已经进入该领域，它们所拿下的自住房土地，不少在竞标中已经“量身定制”。毫无疑问，自住房的政策，正在惠及央企、国企这些“隐形大地主”，北京自住型商品房之后所走的每一步，可能都少不了它们的身影。endprint
