不动产登记动真格
张佳竹
在国土部《不动产统一登记条例》出台进入3个月倒计时之际，试点城市名单浮出水面，南京、宁波、郑州等二线城市榜上有名。同时，国土资源部等9部门提出，用4年左右时间，运行统一的不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息实时互通共享以及依法查询，形成不动产统一登记体系。酝酿了多年的不动产登记制度有了明确的时间表。
消息一出，立刻引发舆论的高度关注，这一举措能否有效控制房价？随之而来的是否是房产税开征？不动产登记是否能打击腐败？
不过，业内人士更担忧的是不动产登记多头管理、部门利益博弈的问题依然存在，如何理顺多头管理、分配好权力，直接关系到不动产统一登记能否顺利实施。
为何首选二线城市
此次国土部将不动产登记的主战场放在了二线城市。公布的首批试点城市，如南京、宁波、郑州等皆为二线城市，北上广深四大一线城市不在其列。
“意料之中”，亚太城市研究会房产分会会长陈宝存对此名单并不惊讶。他分析说，以房屋和土地产权统一为例，二线城市住宅中，商品房占比较高，虽然城市内也存在各种产权类型，但尚在本地政府的管理能力范围内，产权种类划分相对单纯许多。
另一个意料之中的理由是，由于不动产登记的背后涉及多个政府部门，统一登记受到多方面因素的制肘。而“二线城市管理不动产的政府部门相对一线城市更为简单，在进行部门整合时，要权衡的各方面因素相对较少，因此在着手开始进行各种产权的登记时，当地国土部门受到的阻力相对较小。”陈宝存表示。”
选择二、三线城市做试点更主要的原因在于，这些城市去年房价涨幅同样有些“令人头疼”，尤其是南京，去年房价的涨幅排在二线城市之首，需要调控动作介入。在这样城市进行不动产登记试点，对楼市多少可以起到一定的降温作用。
这次没有将一线城市纳入试点，似乎政府对楼市调控推进速度和强度上有所保留。“这也是为了降低风险”，同策咨询研究部总监张宏伟表示，一线城市具有标杆性，尤其是北京、上海的影响力太大，一旦楼市出现波动很容易传导其他城市，出现连带性风险。比如，目前上海已经有房产税试点，若同时进行不动产登记试点受到的冲击会引发更大的联想。“所以为了稳步推进，此次政府还是选择了相对保险的二三线城市进行试点。”
打压房价的利器？
不动产统一登记的消息一出，SOHO中国董事长潘石屹就在微博上表示：“这是好政策，如果今年实施，房价马上会跌。”之后的媒体报道中，更将一些城市出现大户型抛售潮，与不动产统一登记联系在一起，推断这种抛售潮背后的助推力可能来自于官员的大量卖房。而在业内，不动产登记与住房信息联网一样，被认为是房产税开征的前提条件和征兆。
于是乎，不动产统一登记被普罗大众视作房地产市场调控的“利器”之一，能让房价降下来。
“不动产统一登记对房价下降有一定的影响，但可能是局部的。”首都创业集团董事长刘晓光对不动产登记的“降房价”作用持谨慎态度。他认为目前改革是成本上升型而非释放供给型的改革，大城市的房价很难降，中等城市边缘可能会降，小城镇的房价短时间或还将上涨。
“房地产价格由土地制度、税收、成本等几大因素价格共同构成，而不动产登记只是对存量方面进行调整，这可能会导致阶段性下跌，但过一段又上涨。”在刘晓光看来大城市目前已经没有土地了，房价不可能降。
不过不动产统一登记对二手房价格的平抑作用倒是可以期待。
中原地产首席分析师张大伟告诉记者，不动产登记本身并非房地产调控，但这一政策是房地产调控从交易环节调控转变到存量环节调控的重要标志性事件，对市场的影响颇大。
“《不动产统一登记条例》出台后，手握多套房的人一般会先考虑未来持有成本是否会增加，如果后期房产税开增，将促使这些人抛出多余的房子。因此，二手房供给量会相应增加。”中国房地产学会副会长陈国强表示。
上海易居房地产研究院提供的数据显示，早在2013年初，国务院发文首次明确将出台《不动产统一登记条例》时，上海当月二手房存量就从131869套跃升至133073套，挤出作用明显。
对于购房人来说这应该是个好消息，更多二手房源的有效供应能起到平抑房价的作用，房源增加提供了购房者的选择面，同时会促使业主主动降价。
被披上反腐的外衣
在西方国家，不动产登记通常是一套和税务、金融、工商立体交叉的基础工程，而在房产信息不透明的中国，这一举措被民众披上了“反腐”的外衣。
有一些业内人士看来，实施不动产登记制度，是一项基础性工作。若再跟进住房信息公开和房产税，持有多套房产的成本就将上升，甚至会有“反腐”的效果。
中国住建部政策研究中心副主任王珏林在接受南方周末记者采访时就称，不动产登记是房地产调控长效机制中的重要一环，而一旦不动产得到登记，只要输入姓名和身份证信息，就可查询所有城市名下住房信息与农村宅基地信息，高房价和贪腐问题或都能迎刃而解。
“一般来说，政府机关人员的经济实力相对比较强，开发商也非常乐于和政府机构通过搞团购的形式进行销售。但政府机构成员绝大多数，都不止一套房，迫于压力，他们可能不再甚至不敢再买更多的房子。对于开发商而言，与政府、企事业单位等机构合作团购，是他们渠道销售的重要部分。”在睿意德沈阳分公司市场部总监宋欣看来，如今，这一部分势必会受到不小影响。
不过，3-4年的建设周期令业内对不动产登记的“反腐”作用充满质疑。
“这个过渡周期足够很多官员抛售房产，整理资产了。”张宏伟认为，不动产统一登记制度所需的周期太长，现在消息一出，就已经出现了一些抛售现象。endprint
“上有政策，下就会有对策，转移资产并非难事，对不动产登记的反腐威力不用寄太大希望。更何况，不动产登记并非易事，能否在规定时间内顺利生产还要打疑问”北京某房企负责人如是说。
就在过去两年，住房个人信息联网进程缓慢，让人们对更为宏大且雄心勃勃的不动产登记计划也颇感疑虑。任志强即称，“过去是无数部门在管理中国的不动产，现在要归到一个部门去管，这非常难。”
住建部政策研究室房地产处处长赵路兴在接受南方周末记者采访时就说过，没有谁明确反对，但地方政府和多套房拥有者是不积极的。他称，除商品房以外，各地还存在大量的其他房产可能未录入住房信息系统，包括名目繁多的保障房、房改房、自建房等，信息录入资金及技术均有门槛。
正如潘石屹所说，不动产统一登记会面临很大的反对力量。因为统一登记肯定会触动一部分人群的既得利益。不动产统一登记切实推进还需要中央的决心、地方的配合。
不动产登记困难重重
事实上，中国在多年前就已提出统一不动产登记制度，但此项工作一直进展缓慢。不动产登记领域存在多头管理、职能重叠、程序繁琐等问题，被称为“九龙治水”，实行统一登记的障碍重重。
记者了解到，不动产登记中最为核心的全国个人住房信息系统联网工作2010年就已经启动，但进展并不顺利。住建部部长姜伟新曾经在一次内部会议上坦承，住房信息联网比预想中要难得多。
财政部财科所所长贾康也曾公开表示，房产信息联网技术不是主要问题，而是有些部门和地方顾及相关利益，存在故意控制的举动。
“联网进度的延期存在多方原因，利益集团的阻力是一大原因。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌坦言。
正如中国房地产学会副会长陈国强分析，不动产登记尤其是房地产登记处于分散状态时，各部门之间是存在明显工作重叠的，不动产登记制度的统一也是各部门进行“博弈”的过程。
因此，在整合登记工作过程中各部门之间如何整合出一个各方都能接受的分工形式是政府职能方面需要在衔接过渡阶段的主要工作。
目前，业内普遍把全国住房信息联网看做是不动产统一登记的核心准备工作之一，但由于联网迟迟难以兑现，这项工作也成了各界眼中不动产统一登记基础工作中的难点。
“实施不动产统一登记尤其是房地产统一登记就是为了明晰目前繁杂混乱的住房产权种类，对此来说，住房信息联网是必要前提，为统一登记提供基础数据和信息。在这项工作进展缓慢的影响下，基础建设工作很可能被拉长至1-2年才能基本完成。”陈宝存直言。
此外，一些一二线城市，有大量老旧房产并未实现电子化。“以前的资料根本没有底档，没法输入，或者本来是手工的文本，电子录入所耗费的时间巨大。”任志强曾多次公开表示，很多二线城市的人并不办房产证，“比如说太原，才60%的人办了房产证，40%的房子都不办房产证，这客观上也给住房信息登记造成了困难。”
北京市房地产协会秘书长陈志说得更为直白，地方政府更为担心个人住房信息联网将对楼市构成冲击，进而累及土地财政，“出现鄂尔多斯、营口那样的鬼城，地方政府难道傻吗？地方官员需要眼前的利益，一旦房屋过剩的基本情况被中央了解，他们哪还有机会卖地？”
有媒体报道称，住建部为此选择让步，与40个首批联网城市签订的“数据采集和使用安全协议”里，承诺不设房屋产权查询端口，亦不拥有查询权限，个人住房信息的查询权仍保留在地方政府。
北京“开记”是迟早的事
虽然在这次的试点名单中没有出现北京的名字，但业内人士认为，“不动产登记不可能永远只停留在二线城市之中，一两年后势必要向一线、热点城市扩围。”
北京似乎也感受到了紧迫的气氛，正在研究实施官员财产申报制度，包括住房面积、户型、位置，是商品房还是政策房，户主是本人还是家人等全部登记，相关登记工作正在进行。
不过，业内人士并不认为北京短期内能够开始启动试点不动产统一登记，“至少还需要3-5年”。
究其原因，一线城市复杂、有争议的产权模式颇多，北京的非商品房产权就有近20种，而且不少央企机关等单位所属房产并不在市政府的管理范围内，短时间内无法厘清这部分产权归属，统一登记就难以开展。
因此，即使3-5年后北京开始推进不动产统一登记制度，也需要循序渐进地进行，比如先从商品房入手，逐渐纳入保障房；先从纠纷、争议少的产权房入手，逐渐过渡到产权形式有分歧的房屋种类。endprint
