南京是中冶天城3、4#-江宁 12月工程进度呈现
龚小锋
南京，六朝古都，南起中山码头、北至长江大桥的6里老下关滨江岸线，这里见证了南京沧桑蜕变，不仅是全国总价地王所在地，也是南京最大的棚户区，被视作“南京外滩”的主体区域而寄予厚望。
中冶置业的一则股权转让公告，让曾经全国总价地王再次回归人们视线。从250亿元拿地的显赫一时，到拆迁受阻，地块被收回，再到如今上海证大等公司的入主，中冶置业的南京下关地王，在经历了各种悲喜剧之后，终于迎来部分拆散出售的解脱。
中冶卖地求生
上海外滩，名声之大，甚至连北京CBD也要退让三分，地方政府都渴望有这样一个地标区域。南京也不例外，2.36平方公里的下关滨江商务区，就肩负其了打造成“南京外滩”的重任。几年前，在南京外滩规划的吸引下，中冶置业曾先后两次共以250亿，拿下南京下关3地块，创造了全国总价地王，总体量相当于下关全区面积的4%。
但随后，中冶遭遇业绩下滑和2号地被政府收回后，巨无霸地块在艰难的拆迁中，依旧进展缓慢。分拆出售被认为是最切合实际的解决办法。
3月10日，中冶发布公告称，东南亚深富公司购得中冶旗下南京临江老城改造建设公司子公司南京港宁置业、龙江湾置业两家公司60%股权，对价20.68亿元；远盈集团购得南京立方置业100%股权，对价9.023亿元。
这意味拿地三年多后，中冶以30亿的价格成功甩出部分资产。中冶方面表示，由于1、3号地块整体开发面积较大，项目开发周期较长，中冶置业将优先开发3号地，1号地则引入第三方参与。
“1号地块以商业开发为主，被收回的2号地块则是商业、住宅各半，3号地块的开发则以住宅为主，这次中冶抛售的是1号地的部分地块”，中国指数研究院南京总经理曹旭东告诉记者，中冶置业资金实力和专业度都不足，出售回笼资金或者引入战略合作方是最好的方式。
在南京业内人士看来，中冶实力不足，项目体量过大，拆迁进度缓慢，都是造成南京地王难有进展的原因。受钢材行业下滑等多方面影响，中冶置业母公司中国中冶一度面临亏损，其发布的2013年年报显示，中国中冶刚刚扭亏为盈。其中，在房地产业务板块实现业务收入124亿元，同比增长6.0%。
“下关滨江是南京老城，拆迁难度很大，钉子户也多。”南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远说，该地块的拆迁涉及11000余户居民，拆迁总建筑面积达157万平方米。此外，当初定的基调太高，要打造“南京外滩”的标志性区域，做国内一流的现代化滨江商贸商务中心，此后规划却一再调整。
证大、深业入场
中冶和南京市政府此前一直在寻找地块的合作开发者。
“这个事情会有今天的局面，应该讲中冶是不厚道的。”曹旭东说，中冶最早在下关区域做一二手联动，当初就有希望把一部分地块转手出去给其他开发商。但他们只想把难啃的商业转出去，赚钱的住宅留着自己做，所以当时南京二十多家主流开发商几乎都找遍了，包括中粮和保利都找过，条件太苛刻，都谈崩了。
曹旭东透露，后来中冶只能妥协，修改了转让条件，将完整的地块转手给证大等企业，其中就有商办和商住混合用地。此次接手的两家企业——上海证大和深圳的深业集团早已显示出布局南京的强烈愿望。
根据公开资料，东南亚深富主营业务是物业投资，是深业集团的下属公司，深业集团目前拥有A股上市房企沙河股份、H股深圳控股有限公司。
在去年年底，深业集团副总裁刘崇就曾前往南京对于该意向地块进行考察。深业集团相关负责人近日对媒体表示，集团方面对于购得的地块前景看好并认为价格合适，至于该两地块集团是否会交由深业控股来开发，尚不得而知。
更受关注的是远盈集团的控制方——证大集团，尤其是上海证大显示出强烈的布局南京的欲望。对于此次收购，上海证大方面表示，收购价格比较划算，可补充土地储备。有媒体援引知情人士自消息，证大实际上拿下了1号地块的整个2号和6号资产包，总价超过60亿。
记者于3月底就相关问题给证大房产发去采访函，但截至发稿日并未收到相关回复。近期可查证的消息是，证大集团董事长戴志康称目前仅拿了一块地。“不排除证大会继续收购，证大是上海的企业，一直想做大南京市场。但要防范资金风险，如果能把目前敲定的商业地块做好，就已经不错了。”曹旭东说。
自传证大接手中冶地王后，其资金压力问题就一直备受热议。在这之前，上海证大刚从外滩地王争夺权益事件挣脱出来，由于证大主打商业地产，其慢周转规律亦使得其现金流日益疲弱。
拆分还在继续
值得一提的是，下关1号地块当时的成交价高达121.41亿元。就在收回中冶滨江2号地不久，南京下关区政府便与中冶签订协议，成立下关滨江商务区管委会招商处，将1号地分割成6个资产包34幅地块对外招商。
此次近30亿元出售的地块也是很小一部分，系中冶置业迈出的分拆开发下关地王的第一步，后续的类似转让还将不断出现。记者就中冶后续动作联系中国中冶及中冶置业，但中国中冶投资者关系部负责人表示对此事不知情，中冶置业亦无回应。
据接近下关滨江商务区管委会招商处人士对媒体透露，1、2、3、6号包均已引进大型房企，由政府主导开发的5号资产包，有两栋企业总部在建，将交付给中外运南京港集团，万豪酒店将进驻5号资产包。剩下的4号资产包，沿江有9个地块，总建筑面积45万平方米，作为企业总部基地。
目前，1号地的拆迁基本完成，招商工作几乎已接近尾声，深业集团旗下东南亚深富有限公司收购的1号资产包两幅住宅地也将于近期启动。这意味着，下关地王很快将进入二级开发阶段，下关滨江将有实质性阶段。
“从中长期来看，下关区域的发展空间还是很大，毕竟是和主城区连接在一起的。”曹旭东说，此次转手的部分地块仅仅是昔日地王的“冰山一角”，更多拆分地块面临被抛售，南京地王依旧在艰难前行。
被收回的2号地则继续推进拆迁再择机出让，作为住宅用地的3号地由中冶保留开发权。据南京业内人士介绍，3号地大概还剩下不到20%未拆迁完，一些厂还没搬走。
孟祥远表示，南京地王今天的结局值得反省，如此庞大的地块交给一家开发商来进行开发，本来就很有争议。endprint
