令人骄傲的首创国际城和北城
徐进
凭借着“高大上”的高端豪宅别墅板块、“最抗跌”的学区房板块、“无上限”的高企房价……北京的北部区域，代表着这个大都市“最骄傲”的楼市特征：贵，但仍有很多人趋之若鹜。
真正的别墅豪宅区
北京哪些板块称得上是豪宅区，业界说法也莫衷一是。“很多所谓的豪宅区都是‘啤酒式的，过几年就冒出一个新区域，花样名目多，‘泡沫也多。”一位在京东北部做豪宅项目的开发商认为，近几年业内流传的所谓北京“八大别墅区”、“十大别墅区”的说法，有很多‘泡沫的宣传成分，“说白了是营销的噱头和概念”，能真正经得起市场考验的经典板块其实不多，而它们大部分都集中在北京的北部。
北部的典型豪宅板块，包括由外国人聚集居住形成的中央别墅区、在两次体育盛会中崛起的亚奥区域、凭借名盘走红的朝阳公园居住区、两次大开发中成长起来的望京等……房地产市场化开发的数十年间，这些区域渐次形成了诸多“老资格”的高端豪宅区域，它们形成了人们对北部板块“高大上”的基本印象。
今年以来，北部不少高端楼盘项目相继获批，如望京绿地中心、泰禾·北京院子等都积极入市，加之最近一直保持较高市场关注度的西山壹号院、五矿万科如园等知名豪宅项目，都体现出北部区域中高端板块的高活跃度。同时，已经接近10万元的单价，让北部豪宅区域的概念，被高房价所再度强化。
南部某豪宅开发商坦言，北京楼市中高端市场的南北分化，是历史发展中多因素共同作用的累积。比如最早形成的中央别墅区，已经有将近20年的发展积淀，所拥有的国际化资源很难在短期内被复制。
而人们头脑中，城市北部“上风上水”的居住价值感，南城更难模仿超越。
屡被冲破的“天花板”
北京房价的地图上，素来就有“同环不同价”的现象，在中高端市场上尤为突出，北部豪宅均价远高于南部同类型项目价格，在某些项目上“北五环比南三环贵”也并新鲜。今年初，随着北部多个中高端项目高价获批入市，屡屡冲破价格的“天花板”，南北的价差也被进一步拉大。
今年1月底，北五环附近的望京绿地中心获批，其中服务式公寓拟售均价为9.5万元/平米，达到区域最高价。
此前，望京板块内豪宅价格在7、8万元/平米左右，如远洋万和公馆等。根据丽兹行豪宅研究院数据，北四五环之间豪宅呈现出持续的销售势头，今年3月份该环线上的远洋万和城挂牌均价为70356元/平米，成交均价为66095元/平米。
此外，预计今年入市形成稳定供应的泰禾·北京院子、远洋·万和四季等高端项目，也都集中于北京北部板块，必将进一步拉高北部均价。
世联行分析师认为，随着地价的攀升，北部这几年频出“地王”，推动北部豪宅价格走高，未来单价达8万-10万元/平米、总价超过千万的顶级豪宅将陆续现身，北部板块的高端定位也将再一次被强化。
相比较而言，南部的价格“天花板”明显更低，中高端项目售价很少有超过5万元。
除了最高价远远“甩开”南城，南北房价的差异还体现在抗跌性方面。机构报告显示，在今年初的趋冷行情中，最先受到影响的是大兴、房山等刚需项目较多的区域，大量2万-3万元单价的刚需盘普遍调低预期，同时市场活跃度也在大幅降低，下跌预期也最强，相反北部板块表现得“无压力”。
这种“南跌北稳”的行情，在市场下行压力增大的时期曾多次出现。如限购令执行之初的2012年上半年，大兴区多个板块房价下降达5000元/平米，房山楼盘则更加明显。
而北五环上的不少楼盘只是小幅收缩价格水平，并在市场回暖后迅速回升。
最抗跌的刚需——学区房
不久之前，北京北部某学区板块曝出单价“30万/平米”的天价学区房新闻。熟悉业内的人都知道，每年5、6月学区板块成交高峰期到来之前，这样的新闻肯定会密集出现。
从“北京中心”到“宇宙中心”，学区房的房价是一组特殊的“天文数字”，它超越楼市的周期波动、拥有最强劲的上涨力，具有极强的抗跌性，同时，它拥有稳定而庞大的需求基础，是“刚需中的刚需”，这样的“刚需特征”，是北城楼市的一大特色。有限的市场供应和庞大的需求，导致学区房“一房难求”，因此常常出现“天价”的成交个案。
在北京市九年义务教育体系中，基本遵循着“就近入学”的原则，大部分孩子会在同一个学区中完成九年教育。
而在北京市的海淀、朝阳、东西城区内，大量全国重点、北京重点的中小学校扎堆，周边的住区户籍得以拥有入学门槛资格，从而形成学区房板块。在海淀区的中关村、双榆树板块内，中关村一小、二小、三小、中关村四小、人大附小等，更在区域内形成连片的学区房板块。
事实上，学区房的整体均价明显高于普通住宅。根据链家地产对全市400余个重点学区的1000个学区房楼盘的监测显示，近几年学区房和非学区房的价差呈现逐渐增大的趋势，2013年的价差已经超过11%。
此外，学区房几乎不受楼市周期波动的影响，机构监测行情显示，即使从去年底开始北京二手房市场出现观望，重点学区板块的成交依然活跃。
相较于学区房这类“特殊的刚需”，北部的普通刚需市场显得“乏善可陈”，项目的数量不多，市场份额小。在天通苑、回龙观等北部大型居住社区之后，北部开发逐渐趋于饱和，加上社区规模过大、交通拥堵、配套相对滞后等原因，普通刚需住宅的热点不得不移至北六环外。
同时，由于北城地价、房价日渐高企，已经成为一手刚需的挤出地，中低端价格项目集中在昌平北部、顺义等区域。endprint
