恒大全国保本甩盘全国掀降价风暴
龚小锋
进入三四月份，市场并未出现往年的“小阳春”，全国楼市反而频传各种降价促销，不断刺激着购房者的神经。先有杭州、常州等二三线城市出现甩盘或大幅促销现象，紧接着北京、广州等一线地部分楼盘也出现降价打折的信号，关于楼市拐点论、崩盘论再度甚嚣尘上。
多地房企“以价换量”
由杭州、常州等城市拉开降价序幕后，降价潮蔓延至南京、成都等城市。不少楼盘采用“垫首付”的促销方式，部分楼盘甚至打出“零首付”的旗号吸引买家。此外，加大折扣力度、返还税费等促销手段也频频现身。
随着二三线城市降价潮的蔓延，北京、广州等一线城市部分楼盘甚至也加入了降价的行列。3月份，广州房价由涨转跌，北京和上海等一线城市房价涨幅也明显缩小。
按照北京“不涨就是跌”的说法，万科、保利及东亚新华等品牌房企的多个项目均是平价甚至低价入市。4月7日，清明小长假的最后一天，位于通州区台湖镇的东亚台湖印象二期开盘的200套房源销售一空，但付出的代价是将原来26000元/平米的毛坯房预售价格调低至22000元/平米精装修。
东亚新华地产营销总监贾玉鹏表示，按照蓄客状况，即使开盘价卖到25000元/平米也没问题，但去化速度就会慢很多。处于对回款速度的要求，目前宁可选择低价跑量。
3月以来，大兴的保利首开熙悦春天、房山的万科幸福汇，以及平谷的首城汇景湾三个项目均选择了“平价跑量”的销售策略，其中，万科幸福汇、首城汇景湾分别以14000元/平米、13100元/平米的价格入市，比之前开盘价格分别微涨4%和2%，而保利首开熙悦春天22500元/平米的销售均价，与上一期基本持平。
除了万科幸福汇，万科在京还有两个项目均低价入市，如3月30日获得预售审批的首开万科公园里项目拟售均价在26500-28022元/平方米，远低于此前销售人员声称的31000元-34000元/平方米。此前位于大兴区天宫院的住总万科橙也由预计的26000元/平方米精装房价格，改为21000元/平米的毛坯房均价。
即使如此，包括北京等地的销售量还是遭遇了下滑。中原地产监测数据显示，4月上旬，北京成交二手房住宅合计2253套，环比基本持平，新建住宅成交则下调了37.9%。合计总成交3494套，环比下调幅度达到了18.1%。
而在清明小长假4月5日-7日期间，北京仅签约205套商品住宅，成交面积2.36万平方米。根据亚豪机构的数据显示，这一数据创下自2008年以来同期新低。
供需格局悄然生变
在信贷收紧、库存走高等多方因素的冲击下，购房者观望情绪增多，而房企“让利跑量”心理渐占上风，供需格局已经悄然生变。
目前，整个市场环境并不支持价格继续走高，银行信贷收紧持续困扰购房者和房企，偏紧的流动性对楼市产生了一定影响，各大银行的房贷利率大多较基准利率上浮了10%左右，市场成交遭遇“倒春寒”。
房企的资金压力或将越来越明显。从已经公布的一季度销售业绩来看，房企一季度业绩表现平平，普遍完成全年销售目标两成左右，中型及小型房企业绩增幅普遍下滑，部分房企一季度销售额下滑超过50%。如合生创展一季度仅销售7.03亿元，同比下降超70%。
不断走高的库存迫使房企加速走量。“房地产库存量已经超过了2008年的水平，这是我预测房价涨幅在2014年将出现回落的主要原因。”华远董事长任志强近日表示。上市房企更面临业绩压力，为能够迅速实现回款，多数都顺势调整了销售策略，以求跑量。
在房企加速跑量的心态下，4月份北京计划入市的项目量还将大增。根据亚豪机构数据统计，4月份，包括东亚朗悦居、金隅澜湾等8个纯新盘及香江别墅、东亚印象台湖、中建国际城等25个老项目后期在内，北京或将超过30个商品住宅项目计划开盘，这与去年同期仅23个项目开盘相比，明显增多。
“这几个项目拿地比较早，低价入市还是有合理利润的。”贾玉鹏说，公司今年的销售任务就是在合理利润下加速去化，公司还会有多个项目平价、降价入市，以进行新的土地储备。
与此同时，北京市住建委组织开发商座谈，希望稳定市场和房价预期，督促房企加紧开工入市。在此情况下，房企只得以价换量。万科副总裁毛大庆表示，目前建委对期房进行预售价格指导，公司只能放弃原来精装修等方案，以达到降低成本的目的。
此外，由于自住型商品房供应的叠加之下，供应放量将成为今年常态。亚豪机构副总经理任启鑫分析称，自住房政策使得部分客群转而申购中低价位的自住型商品房，导致普通商品住宅市场成交出现回落，商品房刚需客群观望情绪越来越浓厚。
另据世联行近期对全国多个城市的网络调查显示，2014 年1季度购房者信心指数为54.2，较2013 年4 季度下降0.4，表明购房者对未来房地产市场的乐观程度有所下降。
慎言楼市拐点
无可争议的是，今年即使是一线城市出现低价或评价入市项目增多也将成为普遍趋势。但这轮降价风波依旧如蝴蝶效应在各地发酵，关于楼市“拐点论”和“崩盘”的消息，让不少购房者有些无所适从。
华远地产董事长任志强近期做了一份关于东中西部三地区全国商品房销售额比对报表，并称根据目前数据看不出二三线城市会出现急剧下滑和恶化。在其看来，“房地产出现了略微下滑，但仍然保持合理的增速”。
任志强举例称，数据相比前年增长还是很大：“今年前两个月的全国商品房销售面积同比下降0.1%，大家可能认为出现负数了是很危险的，但去年增长为77.6%，老保持这么高的增速可能吗？不可能。所以没什么可怕的，这个数字和前年相比，增长了近50%”。
在业内人士看来，各地甚至各区域情况不一，不可一概而论。财政部财政科学研究所所长贾康近期表示：“从房地产市场发展的趋势看，房价必然按照不同区域、不同地段，形成分化格局。”
目前，三四线城市的住房库存仍不断增大，不少城市去库存化周期平均达到14至16个月，这些城市将出现一轮市场调整。相比之下，多数重点线城市住房供给仍相对不足，供不应求的局面使得一线城市价格上涨压力较大，其住宅价格同比涨幅要远远高于二线和三四线城市。
贾玉鹏认为，房企“以价换量”的手法已透露些市场降温的信号，但这只是预期价格下降，不算真正的降价。北京依旧需求大，通州、大兴等区域的中小户型依旧受买房人追捧，产品对路、价格合适的商品房依旧不愁卖。
在北京，自住型商品房的出现促使供应格局向三元格局加速转化，房企将更倾向于通过中高端项目来冲利。任启鑫认为，未来北京的中高端项目仍将具有较大的价格上涨空间。endprint
