合富辉煌 房地产分城施策一线城市政策再起变数
合富辉煌(中国)市场研究中心
2015年四季度开始，中央各部委即密集出台楼市刺激政策（具体见下图），同时央行也通过各种公开市场操作，包括3月1日再次下调存款准备金率等，仅2016年就释放了大约15000亿元的资金。密集政策的出台归根到底是为实体经济注入资金，同时通过拉动房地产刺激经济。
然而事与愿违，释放的流动性大部分集中流向投入回报更高房地产市场，特别是一线等经济发达的城市。
2016年1月，70个大中城市中，价格环比下降的城市有24个，上涨的城市有38个，持平的城市有8个。环比价格最高涨幅为4.1%，最低为下降0.8%。其中一线城市以及南京、厦门价格上涨最为突出。深圳、上海2016年1月价格指数同比更是大幅飙升53%和21%。
●上海：在经历了2015年市场的大幅上扬后，这种态势并未转变，2016年1-2月各板块价格同比增幅基本在15%上，其中五个板块增幅达到50%以上，大宁板块增幅超100%。造成这种状况的重要原因是市场严重的供不应求。目前上海市存量已降至1099万m2，如果供应量仍然不上调的话，8.8个月，上海将无新房可售。
2016年春节过后上海市场半数加推房源价格上涨显著，普遍较前期上涨了10%以上，但即使是这样加推项目开盘依然售罄。
●深圳：深圳此轮市场的上升，早在2014年二季度就已经开始。2016年2月深圳市商品住宅成交均价高达4.8万元/m2。
热点片区（以龙坂片区为例）在售项目成交价格近五个月普遍上涨，涨幅超过17%，最高达到33%。
●佛山：春节后成交攀升幅度，远超往年。从近四年春节前后成交变化来看，2016年佛山节后市场回升程度是往年的两倍左右。
佛山此轮市场的上升首先由外销区域（广州客户主力购买的区域）带动。节前在地王带动下，广佛交界区域项目已集中升价，客户继续追涨入市。节后再加上深入推进广佛同城化规划的影响，各项目在酝酿新一轮涨价。
全国范围来看，房地产去库存压力依旧大
虽然以上城市房地产市场高歌猛进，但从全国来看，广大西部、东北部城市房地产差强人意，全年销售甚至负增长。全国商品住宅存量居高不下，截止2015年底更是创下新高。
房地产分城施策，有保有压
面对冰火两重天的楼市，中央指导房地产政策方面出手干预，有保有压，引导资金流向。一方面进一步降低部分城市购房成本和门槛，鼓励去库存；另一方面房地产利好政策一律将一线城市排除在外，甚至政策有趋紧意向。
首先2月1日和2月17日分别出台的《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》以及《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》，对楼市都是重要利好刺激政策，但两个政策都不约而同的把一线城市排除在外。另一方面，两会期间住建部部长也曾经喊话：“一线城市须限购，并增加土地供应。”可见中央在针对房地产政策上，分城施策的思路十分明显。
另外近期沸沸扬扬的“首付贷”问题受到广泛关注，继深圳和北京后，上海市也表态要摸清“首付贷”。可见防止一线城市楼价过快上扬是中央需要守住的底线。一线城市难以期待有楼市利好政策，甚至根据市场变化，政策有加码风险。
三月广州成交同比去年大增约五成
三月底，随着上海、深圳等一线城市楼市调控政策连续到来，政策实施前几天成交暴涨使三月一线城市楼市成交火速上升！自从年初颁布降低契税等利好政策之后，广州楼市就像复活了—般，从原先一直稳步不前的状态慢慢开始有了苏醒的迹象，成交迅速上升的同时，房价也在稳步提升着。
与此同时，广州三月已经连续三周成交超过两千套，距离本月结束还差4天，广州三月以来已共网签8764套，同比去年（3月1日-3月31日）三月大增近5成。
据房王数据中心统计，今年3月21日-3月27日这一周广州十一区共网签2，839套，环比增长30.65%，成交均价15，285元/平方米，环比下跌4.08%。增城成区域销冠南沙成交同比大增9成
外围仍是全市成交主力。在3月21日3月27日这一周共网签1959套，环比增27.04%，占全市比重69%。五区中有四区成交环比增长。其中增城共成交701套，环比增长17.22%，为全市区域销冠。南沙成交560套，环比大增89.19%，由南沙越秀滨海珺城、叠翠峰等热销盘带动，单盘分别成交120套、110套。番禺、从化分别成交280套、139套，分别环比增9.38%、57.95%。而花都则成交279套，环比跌8.22%。
中心六区成交同比大增4成天河暴增157.69%
中心六区3月21日-3月27日共网签880套，环比前一周增39.46%。六区中共有四区成交环比上升，其余两区环比持平。其中新黄埔区成交484套，环比增37.5%，仍领衔六区，占六区比55%，由萝岗热销盘广州绿地城带动，单盘成交138盘，为该周全市个盘销冠。天河区成交134套，环比暴增157.69%，因该区域供货增多所致。荔湾区、白云区则分别成交130套、56套，分别环涨32.65%、5.66%。而海珠区和越秀区则分别成交51套、20套，与前一周网签量相同，环比持平。
全市个盘均价前十均超4万/平，领衔的为天河区的侨鑫汇悦台，上周成交均价为111，499元/平。
三月底新增3656套住宅外围新增房源占比超9成
预售新房方面，据房王监控阳光家缘显示：3月21日-3月27日广州市十一区共派出11张住宅预售证，新增住宅房源3656套，其中外围区占比94.5%。而中心区仅天河区有新房源推出，共201套。
