泰禾钱从何来
龚小锋
“黄总有点疯”，业内有点蒙。
第一句是去年泰禾集体拿地时，任志强发出的惊呼；第二句，是很多业内人士提及泰禾高速扩张举动时的反应。
截至4月10日，泰禾今年光在北京的拿地金额就已超百亿元。而其2013年累计实现销售合同金额124.44亿元，尚不抵土地款。
泰禾为什么这么有钱？有什么信心支撑它如此大胆扩张？这其中，高周转、深谙信托融资术、背靠强大的财团，都是其重要砝码。
京六盘齐开
从泰禾业绩分布来看，以福建为主的海西地区占比超80%。今年，泰禾进一步加大了北、上、广等一线城市的土地投入，在泰禾集团董事长黄其森的规划中：“泰禾在一二线城市要占60%、70%的份额”。
2014年，泰禾的销售目标是250亿元，比去年翻一番，北京地区“领到”的销售任务是100亿元以上。2013年北京实现百亿销售的房企不过七家，如果今年在京实现百亿目标，泰禾将跻身北京房企第一梯队。
2013年，泰禾在北京一举拿下四幅土地，在北京市场上的收获期正在到来。泰禾集团北京公司总经理李彤表示，泰禾今年在北京会推出六个项目，分别为石景山泰禾长安中心、泰禾北京院子、台湖二号地块、泰禾1号街区、运河上的院子、西局豪宅地块。在前几个月，泰禾北京院子一期和“泰禾1号街区”一期产品售罄。
六盘齐发，这在北京几乎只有少数大型房企才能做到。且泰禾目前在京的产品已趋多样，如北京院子是高端住宅，1号街区是面向年轻人群的时尚产品，泰禾长安中心则是以写字楼为主的商业金融产品。
位于朝阳孙河板块的北京院子，仍是今年泰禾在京的重点项目。泰禾集团品牌总监沈力男表示，北京院子二期蓄客情况不错，北京2000万元上下的高端住宅成交一直比较活跃，客户量较大。对于在京西开发写字楼，沈力男认为，泰禾长安中心处于石景山银河商务区，也能对接写字楼市场的新增需求，使泰禾在京产品线更加多样、均衡。
广发证券研究报告显示，泰禾2013 年在北京地区投入力度非常大，目前在该地区总货值超200 亿元，预计2014 年北京地区将成为公司销售爆发点。
“泰禾在北京迅速扩张，但人员跟不上来，一些做法很激进，像出高价抢路牌广告，用高薪资从龙湖、万科等公司挖人，有的销售总监甚至开价两三百万。”北京一名熟悉泰禾的业内人士告诉记者。
北京的“土豪”
有业内人士曾用“公牛闯进瓷器店”来形容泰禾的迅猛扩张，如同任志强在微博评价“黄总有点疯”，泰禾的拿地动作令业内人士普遍表示“看不懂”。
今年1月份，泰禾发布公告称，今年用于购买土地的额度，为不超过100亿元。但目前，泰禾光在北京拿地金额就已经超过百亿。
4月10日，泰禾以51.7亿元夺得大兴黄村两地块，两地块溢价率分别达158%和145%。加上泰禾年初以49.5亿元高价夺得北京西三环热门的西局地块，拿地总金额达到101.28亿。
去年，泰禾在北京、上海、江苏、福建等多地共计斩获12幅地块，总建筑面积超238万平米，总金额超过195亿元，拿地金额是2012年的5倍。而在2013年初，泰禾公布拿地总额不超过50亿元。
上海易居房地产研究所研究员严跃进认为，泰禾是房企中拿地较为激进的一个，而且不是个别一两块土地的价格高，而是不少地块价格都高，这样的扩张态势在房企中十分突出。
“我觉得这个事情很难说，泰禾有这样的拿地举动，肯定是有原因的。”华高莱斯北京公司副总经理公衍奎认为，泰禾背后肯定有足够的低成本资金支持，否则绝不会贸然作出这样的举动。
“尽管大家看到泰禾去年上半年在土地市场比较激进，但去年下半年泰禾参加了20宗土地竞标，一宗都没拿到。”黄其森近期表示，泰禾拿地理性。很多人觉得泰禾2013年在北京和上海拿地的成本高了，后面再看看，后来出让的土地成本和价格至少涨了四五成。
从黄其森几次露面的讲话来看，泰禾拿地有其自己的标准。在区域上，深耕福建，并拓展北京、上海、长三角、珠三角。另外，所进入城市房价不得低于8000元/平米，所拿项目体量最多不超过200亩，以实现快速周转和去化。
在黄其森看来，三四线城市存在风险，但在泰禾的发展布局中，也涉及不少三、四线城市。对此，黄其森表示：“我们在福建也进入了很多三、四线城市，虽然有些只是县区，但经济实力超过很多省会城市，这样集中在一起，也很容易形成规模效应。”黄其森说。
在业内人士看来，规模扩张应值得警惕，“顺驰的失败谁都知道，连龙湖当年从重庆走向全国时，也差点一口气喘不过来。”北京一名房企内部人士说。
财团树下好乘凉？
在激进拿地策略的背后，是泰禾高于行业平均水平的负债率。泰禾集团2013年第三季度财报显示，其资产负债率为81.9%，而净资产负债率高达804.5%。截止到2013年11月15日，泰禾集团实际对外担保总额为157.77亿元人民币，占其最近一期经审计净资产的702%。
而对于疯狂拿地的同时备受质疑的资金链问题，业界广泛流传的是，泰禾之所以能实现大手笔的拿地，与黄其森的银行背景不无关系，泰禾背靠福建财团，是海峡银行的第二大股东，并战略注资东兴证券、福建农商银行等金融机构。
黄其森近期表示，北京和福建的土地市场差异较大，在北京土地付款基本上都要一个月之内付清，对资金的门槛要求很高，但是在福建还有别的城市，就可以有半年、一年甚至更多的回旋余地。
“泰禾做了很多信托产品，而且都是高息的。”上述熟悉泰禾的业内人士告诉记者。为了满足资金的需求，泰禾集团从银行、信托、股权基金等机构不断地以地块抵押、对外担保、控股股权质押等方式来进行融资。先后与中融信托、重庆信托、五矿信托、大业信托等机构合作，为下属企业做对外担保。endprint
可以查证的是，2013年泰禾集团发行了5款信托产品，融资总额将近60亿元。以通州台湖项目为例。该项目融资方式是重庆国际信托设立“中维泰禾集合资金信托计划”，信托计划规模为20亿元。记者在重庆信托网站上看到，该信托产品对外承诺的预期年收益率为8.5%-9%，这意味着泰禾此项目融资成本至少在13%左右。
今年以来，泰禾继续加速对外担保融资。在其1月7日的公告中，泰禾称集团实际对外担保总额约为171.77亿元人民币，占公司最近一期经审计净资产的764.27%，全部为对下属控股公司提供的担保。而2012年这个数字仅有52.24亿元人民币，相差3倍有余。
记者查阅公告发现，3月20日，泰禾还发布公告称，分别为7个项目公司贷款提供责任保证担保，总额不超过92.8亿元。严跃进认为，泰禾资金杠杆用得很足，但风险很大，一旦项目做不好或者市场有风吹草动，泰禾就可能遭遇资金链紧绷的困境。
比万科还快的高周转
对于某些房企而言，“高杠杆”、“高负债”并不可怕，只要周转够快，似乎一切都不是问题。泰禾地产提出了高杠杆、高周转、高品质、高溢价的“四高”战略，而高周转则是其他“三高”的重要保障。
一直以来，万科都奉行“5986”的原则，即拿地5个月动工、9个月销售、第1个月售出8成，产品必须6成是住宅，万科因此而被认为是高周转模式的代表企业。
而泰禾曾对开发模式做出调整，旗下项目90%以上均采用高周转模式，项目拿地之后7-8个月之内必须开盘销售。在黄其森看来：“坚持高周转，不捂盘，节奏快就能避免很多问题。”
在公衍奎看来，平衡高品质和高周转是个技术问题，技术问题不难解决。天相投资研究报告认为，泰禾快周转的模式可以很好地化解其高杠杆经营带来的财务风险，公司住宅项目从拿地到销售，基本上8个月时间就可以实现，在高效资金运用背景下，高杠杆经营将会带来公司规模的飞快提升。
沈力男就表示，高周转不但对商业、住宅项目可以做到，对别墅和洋房产品也可以做到，除了将设计、工期、销售、推广等环节做好之外，重点还是提前做好项目的功课，从拿地之前就要做好调研。
在住宅上，泰禾1号街区8个月入市销售的速度，比万科还要快1个月。即便在商业上，泰禾也高速周转。3月22日，泰禾集团在北京的首个高端商务综合体项目“泰禾长安中心”盛大奠基，该项目从拿地到亮相只用了8个月的时间。
泰禾北京院子项目从2013年1月拿地之后，7月即实现售楼处开放，在去年8月份就具备销售条件，但由于“限高令”的政策，迟迟未取得预售证。
今年2月，泰禾北京院子甫一拿到预售证，首期立即被抢购一空。尽管耗时一年多才开盘，但除去政策因素，该项目自亮相到具备开盘条件，实际上仅用了10个月的时间。
泰禾的中高端产品在全国扩张能否持续实现高周转尚未可知。值得注意的是，最具代表性的北京“运河上的院子”，销售至今已经有近10年了，部分房源却仍然没有售出。
在泰禾要“把院子盖到全国”的战略下，泰禾在全国4个城市规划有5个院子别墅，分别除了北京的运河上的院子和泰禾·北京院子以外，泰禾·厦门院子和泰禾·福州院子等地项目尚未开盘。
另外，大量的非住宅用地占据着泰禾的土地储备，泰禾广场的建设也被作为泰禾扩张的重要产品，由于背负高成本融资，在漫长的养商期下，可能会分散泰禾周转的力量。
但易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱表示乐观，他认为，闽系房企十分重视现金流，不会把子弹消耗殆尽、不给自己留后路。从拿地区域和运作态势来看，闽企将成为继京企、沪企、粤企后中国第四支房企中流。endprint
