SOHO中国面临转型挑战 资金周转下降 债务上升
龚小锋
3月4日，SOHO中国董事长潘石屹与CEO张欣各发布一段视频，向外界公布了公司2013年的业绩报告。两人大谈核心利润、股息、空气质量，向外界传达一个蓬勃向上的SOHO中国形象，却绝口不提营业额。
因为数据并不好看——净利润73.88亿元，同比下跌30.22%，营业额146.21亿元，同比下跌一成。即使是2012年宣布转型，这些数据也在年年下降。2月，其又将上海两项目以52.3亿元低价抛售，想回北京大本营拿地，业内并不看好。
由“开发—销售”转型为“开发—持有”，该公司似乎正“且转且阵痛，且转且边缘”。
挤出主流地产圈
2013年，最让潘石屹得意的，是SOHO中国的核心纯利润达到历史新高，为44亿元，比上年增了33%，30%的核心利润率也达到了历史新高。从潘石屹夫妇的对外口径来看，现金流充足、高股息、高核心利润率，低负债率，彰显了SOHO中国作为一家轻资产公司的优势。
然而事实似乎并非如此。
根据该公司2013年年报显示，2013年营业收入总额146.21亿元，同比下滑10.3%，净利润73.88亿元，同比下跌30.2%。销售额更是下滑明显。该公司曾在2010年创造了高达238亿元的销售额；2011年下滑至109亿元；至2012年则跌至94.68亿元；2013年销售额为46.87亿元，仅为上年的一半。
“ 如今的SOHO中国，确实已经被挤出主流地产圈，面临边缘化的境地。”前SOHO中国人士、北京誉翔安房地产咨询有限公司合伙人王珂表示。
例如，2010年其销售业绩达到238亿元时，中国刚刚诞生第一家千亿级房企万科，全国房企销售排行的前十名也不过300亿元，它能挤进前15名；2013年，七家千亿级房企诞生，连融创和龙湖以500亿元左右的业绩，也无法挤进前十，而SOHO中国已经被甩在50名之后，甚至低于卓越、越秀等区域房企。
海通证券分析师侯凌中指出，SOHO中国的合同销售金额46.87亿元。由于会计入账的原因，146亿的营收更多反应的是前几年的销售情况，46亿的合同销售业绩才是去年的销售业绩。
46.87亿元的合同销售，主要来自北京望京SOHO塔一、二和银河SOHO项目，合计销售金额约为33亿元，在上海地区只有SOHO中山广场一个项目在售，合同销售金额仅为8.4亿元。
“你也可以说SOHO中国边缘化了，因为它收入确实上不去。但从核心利润和股东回报率来讲，确实如老潘所说的还可以，在行业中能达到中等偏上的水平，像万科这样大而全的公司就面临股东回报率低的困境”，王珂告诉记者，面临边缘化的SOHO中国要赢得市场，还是要对这些指标进行综合，没有规模的壮大，要提升利润只是无米之炊。
遥远的“房东梦”
转型后，潘石屹信心满满曾两次宣布SOHO中国转型成功，并称“2013年给股东交上了一份满意的答卷”。
张欣解读年报称，公司在物业出租上进展十分顺利，前门大街已有73%的入驻率，三星、联想及杜莎夫人蜡像馆将在春天开业。作为自持物业的望京SOHO塔三将在今年下半年完工，上海SOHO复兴广场预计今年中完工。此前SOHO中国也进行了一系列努力，包括引进盈石资产帮助其进行商业管理。
但现实没那么美好，转型一年多之后，SOHO中国2013年投资物业的租金收入仅为2.79亿元，在总营收的占比尚不足2%。这与潘石屹2012年8月宣布转型时提出的“3年后，租金将成为公司主要的收入来源，5年后现有物业的租金将超过40亿元”的目标差距甚远。
“现在回头看，我反而觉得SOHO中国的转型是对的，虽然手段极端但却很及时，因为散售的模式已经无法适应现在的市场状况。”王珂表示，但SOHO中国转型一年多以来，并没有在商业运营上有实质性改进，维持在不低于行业平均标准的水平，唯一的纯商业项目前门大街屡经调整，三里屯SOHO出租率也远低于三里屯太古里项目。
记者查阅资料发现，未来SOHO中国可出租的物业量占据绝大多数，包括：北京前门项目、朝阳门外SOHO、望京SOHO塔三、光华路SOHO、丽泽地块，以及上海SOHO世纪广场、SOHO复兴广场、凌空SOHO等项目，其中5个位于北京，8个位于上海。但由于施工或招商进展缓慢等原因，未能形成有效现金流。
国际评级机构也对SOHO的转型表示悲观，标普称，2014年SOHO中国的租金收入会有所上升，但也仅会在4.5亿～5亿元人民币左右。花旗报告认为，SOHO中国能否成功转型仍有待证实，预计租金收入需4至5年才能形成规模，同时公司目前缺乏短期催化剂。
中投顾问房地产行业研究员殷旭飞认为，公司转型，项目培育、物业服务以及价值增值需要一个漫长的过程，从销售向持有转型的SOHO中国还处于磨合和阵痛期，必须在招商运营、物业管理等综合能力上下工夫。
“断臂”上海滩
在该公司转型的路途中，外滩8-1项目权益争夺事件发生之后，其在上海的好运气似乎也不在了。
2月28日，SOHO中国宣布，将上海的SOHO海伦广场和SOHO静安广场及其权益，全部出售给金融街控股股份有限公司，总交易金额为人民币52.3亿元（约合港币66.3亿元）。
上述两个项目都是SOHO中国进入上海之后火速收购的，收购价为41.04亿元，时隔近三年之后，仅溢价11.26亿元，溢价率甚至不足27.4%，低于业界保守预期的30%。如果加上近三年的财务成本及各项费用，盈利空间更低，不符合潘石屹一贯“土豆卖黄金价”的作风。endprint
外界开始质疑SOHO中国的现金流。摩根士丹利甚至指出，SOHO中国有可能进一步出售其他投资物业，以减少现金流压力及改善盈利。但在张欣看来，公司财务状况健康，俩项目的出售使公司如今手持220亿元现金，净负债率也保持在17%。
张欣对媒体称，这是公司储备现金流等待新收购机会的举动。自2013年6月市场遭遇钱荒后，公司意识到流动性将成为一个大问题，便迅速调整了下半年的策略并减少收购，这也是决定出售上海两个物业的原因。
在易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱看来，从最初传言要出售3个上海项目，最后成交了两个，种种迹象说明潘石屹要逐步收缩在上海的战线。当时潘石屹进入上海的动作太快，重心倾斜太大，结果却在上海一点都不顺利。
潘石屹多次表示公司要平衡北京和上海两地的发展，但此后却过度倚重上海，曾先后在上海收购12个项目，足迹几乎遍及上海市中心的重点区域。潘石屹称，至2013年年底，SOHO中国在上海的投资已达500亿元，占了SOHO中国总量的75%。
然而，上海的项目进展缓慢，上海“外滩事件”也使得SOHO中国面临失利。年报提及，上海仅3个项目正式运营，其余多处于开发建设阶段，部分处于设计规划阶段。
多位业内人士称，SOHO中国在上海并不受待见，“外滩事件”使得SOHO中国不敌“地头蛇”，上海政府方面意识到SOHO销售的办公项目只是中小投资客，没有带来真正的大牌企业、实体经济。
丁祖昱认为，北京行得通的销售模式在上海并不被接受。上海项目的客户大多来自长三角，投资行为较为成熟，高品质写字楼较多，SOHO产品没有太多优势。而且SOHO旗下的销售团队也逐渐出现内讧、发生分裂，从营销总经理到销售总监纷纷离职。
回不去的北京
由于SOHO中国只专注于上海和北京战略。在上海进行战略收缩，显然将加大在北京的投资。丁祖昱对此表示悲观：“现在的北京，已经不是潘石屹原来的那个北京了。”
近年来，北京土地市场一片火热、地王频出，SOHO中国几乎只有望“京”兴叹的份儿。自2009年9月拿下朝阳区望京商业金融项目用地后，潘石屹已经有整整四年没有单独在北京通过公开市场获取土地。
2010年底其收购的北京中关村“丹棱SOHO”，还是从第三方手中收购。直到2013年9月，它才与北京国际信托有限公司联合，以19.22亿元投得北京丽泽金融商务区核心地块，折合楼面价15500元/平米。
在此期间，潘石屹还屡次遇挫。2009年7月，该公司参与竞投广渠路15号地块，被中化方兴以40.6亿元的高价夺走；2010年，北京中服地块组团入市，面对严苛的招标人要求，该公司直接被排斥在门外。
王珂称，相对公开市场拿地，SOHO中国的作风肯定更倾向于直接收购。张欣近期表示，面对市场低谷，公司的收购目标是上海和北京黄金地段的优质资产。试图重回北京的SOHO中国，更有可能在京进行项目收购。
2008年金融危机，曾给SOHO中国带来一个短暂的窗口期进行收购，SOHO中国从摩根士丹利手中收购了烂尾楼东海广场一期，从而进入上海。但潘石屹近期称，目前SOHO中国正在谈多个意向收购的项目，不过北京此类项目均官司缠身、背景复杂，收购难度很大。
王珂表示，难的不是在北京收购几个项目，而是回报率如何，招商和运营怎样操作，客户群体变了，市场变了，在这样的情况下，如何实现从销售到持有的转换，做好租赁业务，重回相对主流的阵营，这才是更大的挑战。endprint
