楼市交投活跃五一推货热情大增2016年广州五一楼市预测 -国信房地...
——2016年广州五一楼市预测
政策：广州“外松内稳”
2016年一季度，全国GDP增速仅6.7%，创近20年来新低，经济下行压力可见一斑，稳定经济迫不容缓，而稳定房地产对稳定经济具有重要意义。早在春节前，中央即以“下调首付比例”等新政吹响了今年“去库存”的号角。随后，出台了降准以及契税下调等一系列措施。这其中，信贷宽松对房地产的促进作用巨大，据央行报告披露，一季度全国投放了4.61万亿天量信贷，其中个人购房贷款增加1万亿，同比多增4309亿。以上各种宽松政策，促进了房地产市场的销售，“去库存”节奏加快。70大中城市房价指数报告也显示，3月份房价上涨的城市有62个，占了绝大多数，上涨城市个数比2月大幅增加，总体涨幅扩大。
在全国一片宽松的欢呼声里，广州依然严守“穗六条”的多数严格政策，依然执行限购、限贷政策，并且无缘“下调首付比例”、“下调契税”等新的利好（仅有“购买144平米以上首套房”的买家能够享受契税下调的优惠），政策环境可谓“稳定”。但这也避免了深圳、上海“房价急涨——政策收紧——成交量急剧下滑”的大起大落。而且信贷宽松，利率打折幅度大，最低达到8.5折，直接催促了买家人市。
库存：7万套低位
阳光家缘数据显示，广州全市11区，未售货量约为14.7万套，可售货量约为7万套。以过去几年广州年均销售9万套的速度来算，广州现有可售货量不足一年。广州市相关部门公布的最新统计数据显示，今年一季度，广州全市一手住宅量升价稳，成交面积和均价同比分别增长28.3%和8.3%，至3月底一手住宅可售面积853万平方米，“去库存”周期缩短至9个月以内，广州“去库存”的任务完成得相当出色。
但是，与全国各地分化的情况一样，广州各区之间库存多少、“去库存”的快慢也有很大区别。据中地行市场部监控，截止3月底，花都、增城同在库存2万套的梯队，然而增城“去库存”的速度比花都快得多：一季度，花都共网签2978套，增城则达4705套。中心区的荔湾因广钢新城、保利西悦湾等大盘持续供应，与外围的番禺、黄埔列入库存较高的区域，也有别于往年‘库存主要在外围区域的传统。从化区因为补给不足，至3月底仅有7000套库存。
五一供应：40余盘逾1.4万套
广州“去库存”动作漂亮，开发商推货热情大增，五一黄金周新货不断。据中地行不完全统计，4月底5月初，约有47个楼盘开盘或全新亮相，涉及货量逾1.4万套。这是最近两三年以来、有动作楼盘数量最多的一个黄金周。
统观五一期间的供应，不难发现，有动作的项目主要集中在几个热门板块：天河奥体板块（华美牛奶厂一带）、荔湾广钢新壙、海珠旧纸厂片区、白云同和板块、南沙自贸区、萝岗长岭居板块等。
近期，奥体板块动静频频：华润天合召开大规模的产品发布会，并将于4月底5月初开放营销中心及售楼部.远洋天骄、金地天河公馆则在一段时间蓄客之后，准备正式开盘。华润、远洋都是“过江龙”，他们的项目能否跟龙湖首开天宸原著一样热销，产品能否被广州人民接受，市场对此颇为关注。华美牛奶厂的数个豪宅盘，加上持续在售的天健上城等盘，天河的供应在经过去年的稀缺之后终于又有了较为充足的新货。
广钢新城是市区最庞大的供应集聚地，五一期间，北大资源博雅1898或将开盘，金融街融穗华府加推200套，珠江金茂府开放营销中心及样板间，它们持续吸引着市场的目光。加上中海花湾壹号、保利曼城国际等原有项目持续热推，广钢新城在未来一两年绝对是市场的主角。
经常被拿来与广钢新城比较的是旧纸厂片区，这两个板块一江之隔，广佛地铁二号线部分开通，把海珠与芳村连接在一起，两个片区的受众接近，竞争更显白热化。越秀绿地海玥以52平四房“两租”的公寓作为噱头，开放样板房当日即有上千人到场，越秀星汇海珠湾一期货量据悉有400套，也是令海珠楼市为之一振的大角儿，毫无疑问将会是五一期间的热点楼盘。
白云区京溪-同和一带也是老城区供应重点区域。前期地王项日恒大御府、佳兆业天御因市场及自身因素，处境尴尬。同为高地价项目的越秀星汇云城另辟蹊径，在产品上大做文章，打破了这个片区的沉闷氛围。而广州市政府最近将白云山东麓规划定位为“广州市中轴北延片区综合服务中心，云山东麓生态宜居新城区”，对京溪-同和板块来说更是一大利好。
外围方面，最热门要数南沙自贸区。刚刚迎来自贸区设立一周年的南沙，交出了一份漂亮的成绩单，楼市量价齐升，房地产开发迅猛，进驻企业数量井喷，各类基础建设齐头并进，为南沙持续发展打下了基础。自贸区元年，南沙共实现地区生产总值1133.1亿元、固定资产投资620.6亿元、一般公共预算收入71.3亿元，进出口总额1526亿元（约合246.4亿美元），同比分别增长13.3%、54%、13.3%和18.2%。主要经济指标连续8个季度增速稳居全市各区第一位。五一期间，南沙楼市风起云涌。据中地行不完全统计，将有10个项目开盘或加推。2个项目开放样板房，阵势比其他区域都要浩大。
黄埔区的动作则更多放在原萝岗片区，集中在长岭居一带。据中地行监控市场，五一期间，长岭居共有5个大盘亮相或加推，不乏岭南雅筑、万科山景城这类老盘，也有实地常春藤、万科里享家、富力悦禧花园这类新项目。作为东部山水新城，连接天河的区域，萝岗一直是白领青睐的片区，预估五一期间到访人气不差。
其余区域，花都狮岭、区府板块，增城新塘板块，均是市场供应大户，就连从化也推出了保利桃花源等令人瞩目的项目。五一期间，广州推货热情大增，开发商悉数出击，市场好戏连连。
预测：楼市稳中有升
即便广州没能按照《广东省供给侧结构性改革总体方案》所称去调整限购范围，但广州近期的楼市交投颇为活跃，量价走势颇为理想。如果政策无显著变化，预计五一乃至整个五月，广州楼市都保持这种热度，稳中有升。
鉴于上述分析，广州五一期间货量大增，加上原有的7万套可售货量，市场总体供应仍在8-9万套的范畴，部分板块竞争白热化，加上多数供应在市区，高地价推高房价，市场需求侧对价格的接受仍需有个过程，加上政策瞬息万变，开发商不可过于乐观，应抓紧时机早早推货。中地行巡盘了解到，多数项目定价仍遵循随行就市原则，同时将在五一期间推出各类活动暖场，伴有最低至88折的折扣优惠，实属明智之举。
在“本地虎”与“过江龙”大激战的五一期间，买家在市场上的选择变多，价格仍算理性，户型产品也有新鲜亮点，正是入市出手的好时机。
