等不起自住房,刚需族路在何方
徐进
北京楼市的气氛好像真的变了，都说是因为自住型商品房。
原来是“恐慌性抢房”，如今是“机会主义等待”。原来都挤在售楼处排号，如今都跑去自住房等候，需求端变脸之快，让人措手不及。
然而，对于很多自住型商品房的申请人而言，“机会主义”的等待并不容易，焦虑、悲喜、无奈、希望……一批又一批放出来的低价房源，既像触手可及的机会，又像天上掉馅饼的运气。自住型商品房，这个正在引起北京楼市供应结构剧变的“新发明”，裹挟着许多人相似又各异的等房故事。
轮候三年 再等摇号
2014年4月1日，北京最早亮相的自住型商品房项目——恒大御景湾，终于完成了前期购房资格审核工作，从去年11月开通网上申购至今，已经焦灼守候了四个月的申请人终于走完了所有申请审核的流程，只待摇号方案公布的关键时刻。
4月1日那天，李晟打开北京市住建委网站的查询专栏，输入摇号编码、姓名、证件号码等信息，看到一行让他满意的文字：审核通过。他被审核确认为保障房轮候家庭，属于优先购买序列。据北京市自住型商品房的相关政策规定，两类人群可优先购买自住型商品房，第一为北京市户籍无房家庭，其中单身人士须年满25周岁。第二为经济适用住房、限价商品住房轮候家庭。
然而，在他加入的一个“自住房申请QQ群”中，当天一大早就有不少群友抱怨没有通过最终的审核，有的是社保反馈不通过，有的是居住证没通过，有的婚姻状态不符合……据了解，审核结果是北京市住建委，会同公安、民政、社保、地税等多个部门进行联网审查后得出。
李晟很庆幸，“都还比较顺利，就等着新消息，看怎么摇号，什么时候摇号，最主要的是看我有没有那个命啊！”数据显示，在恒大御景湾项目，像李晟这样的保障房轮候家庭的申请数量达1800余户。早在三年前，李晟的经济适用房申请资格已经在西城区备案，“已经排了这么多年了，早几年我还天天盯着政府网站看，后来等不到，不抱太大的希望。”在等待的三年时间中，李晟从单身变成了已婚，却始终没有排到合适的房源，而北京刚需的房价，已经越来越超出他家庭购买力，“四五环上的房价，眼睁睁看着从每平米一两万，涨到三四万，原来买不起的，现在更买不起了”。
“这个项目2.2万元/平方米的单价，有56平米的一居，也有85平米的两居，三成首付资金不成问题。”然而，他现在最担心的是妻子在婚前有异地购房的贷款记录，虽然房子不在名下，贷款的认定问题让他忧心忡忡。如果因此首付比例提至七成，首付门槛极高几十万元，他又将错失这次机会。
“实在没有办法就先离婚吧，以后再复婚过户登记”，为此，李晟已经做了最“折腾”的打算，为了一套住房，他一家人拿捏着最谨小慎微的情绪，每一步都不敢疏忽踏错。
8万申请者半途放弃
恒大御景湾于去年11月正式开放网站注册登记，庞大的访问量一度将网站挤得连续数日瘫痪，最终数据显示，共有14.8万户家庭进行了购房初步登记。然而，在之后的线上审核和线下审核过程中，超过8万的申请者主动或被动的放弃了。
“希望很大，失望很大。”曾女士就是放弃申请的8万户之中的一员。她在今年2月份的现场提交资料这一步上“止步”了。因为她虽属于京籍，名下却已有一套住房，并不在优先购房序列，摇号中签的希望渺茫。
“现场资料核验都是分批的，首先是保障房轮候家庭、京籍已婚无房家庭、京籍单身，最后才是我们非优先家庭。从这个顺序，就知道摇号优先大概的顺序了吧！”据开发商公布的数据显示，前三类申请者人数已经达8.19万户，而房源只有2000余套，非优先申请者没有中签概率。这一数据公布后，大批非优先申请者选择放弃了。
“我们非优先家庭审核时，现场有大喇叭一直在循环播报，大致意思是说，非优先家庭中签概率很低，大家不要浪费时间之类。”曾女士表示，她申请之初，就知道第一个项目希望并不大，主要为了“走一下流程，重在参与”。熟悉自住房申购的过程之后，曾女士正在等待更合适的项目。
“有枣没枣打一耙”，是大部分第一个项目申请者的心态，而最终证明的“僧多粥少”选房比例，将他们都挡在了门槛之外。事实上，类似曾女士这样的申请人，正在面对越来越多的选择。在恒大御景湾项目之后，金隅、当代、富力、首创等多个开发商的自住型商品房项目陆续启动申购，项目遍布北京朝阳、大兴、昌平、丰台等区县，有的位置尚佳，甚至在五环以内。房源的限价区间，从最便宜的9500元/平米，到最贵的2.8万元/平米。
另一方面，自住型商品房的“面粉”供应源源不绝。在土地供应方面，截止今年3月，北京自住房土地的出让数量已经达到第36宗，供应之大、节奏之快，几成北京土地市场的主流。这也就意味着，未来自住房项目会越来越多，北京楼市供应的结构将在未来几年发生剧烈的变化。
刚需洗牌 分配考验
“自住型对于首置刚需的分流是非常明显的，而且这个趋势仍然在扩大。受影响最大的是郊区县的刚需市场，从去年末以来，市场热度逐渐趋冷。”北京世联房地产顾问公司执行董事总经理刘春岩告诉记者，他们所监测的数据显示，最近几月，北京多个典型刚需板块的活跃度明显下滑，其中房山区域降幅最大，售楼处到访量（包括来电、进店等）都明显下降。
“如果今年能实现7万套的自住型商品房的有效供应，那么几乎覆盖了北京新房成交的绝大部分。刚需市场上洗牌不可避免。”
据高力国际数据显示，2014年1月至2月，北京住宅销售总成交量同比下降超过20%，越来越多的潜在买家选择推迟购买住房的时机。亚豪地产的统计数据也显示，自去年11月开始，刚性需求楼盘的可售房源与意向购买客户之比，就一直呈现出下降趋势。业内预测自住房供应高峰，将在2014年下半年到来。等待、观望的情绪，导致市场未来走向更加难以预测。
然而，对于大部分申请者而言，全流程的最后核心，依然没有“亮底牌”。“究竟怎么优先购买，优先和非优先比例怎么分割，怎么组织摇号，现在都没有明确的官方说法。”已经申请了金隅高井星牌建材厂项目的方小姐，将最大的希望押在这个项目上，因为“有56平米的一居，总价低，而且区位条件各方面不错，是所有项目中是最适合我的。”“摇不摇得上号，能不能买到小户型，不确定的因素太多了。”这是一场信心的游戏，也是一场类似于赌博的等待。
“最关心的问题，是如何保障公平。”自住房房源售价低于市场价30%、甚至50%的价差，让它的分配变成一个严肃的问题。关于摇号分配的最新消息，来自于市住建委《北京市自住型商品住房销售管理暂行规定》，其中指出自住房摇号由开发商来组织，使用全市统一的摇号软件，类似于北京目前的购车摇号，而且摇号、选房过程将由公证机关全程公证。
此外，官方消息透露出消息称，自住型商品房或将采用固定比例的“售后共有产权模式”，具体仍在细化之中，也被视为最大限度排除投机因素及权利寻租的一种设计。endprint
